Immobilienteilverkauf – ein Modell mit einigen Haken

Die Immobilie soll sich auszahlen

Eine neue Heizung wird fällig, das Dach ist kaputt, eine lange Reise nach dem Wechsel in die Rente ist geplant oder die Kinder und Enkel brauchen Unterstützung beim Studium. Situationen, in denen man gerne schnell mehr Liquidität zur Verfügung hätte, gibt es genug. Immobilieneigentümer stoßen in dem Zusammenhang seit Kurzem auf neue Finanzierungsmöglichkeiten: Sie versilbern schlichtweg einen Teil ihres Heims und können dennoch – gegen ein Nutzungsentgelt – wie zuvor zu Hause wohnen bleiben. Immobilien-Teilverkauf nennt sich dieses Modell, das hierzulande Unternehmen wie Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital oder die Deutsche Teilkauf in jeweils eigenen Varianten aufgesetzt haben. So einfach, wie sich das Versprechen anhört, ist es aber oft nicht. „Man muss sich die damit verbundenen Gebühren und Bedingungen erst einmal genau anschauen,“ meint Alexander Freund, Leiter des Team BauGeld der PSD Bank München.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Dafür, dass die Teilverkäufer:innen in ihrem Haus wohnen bleiben dürfen, zahlen sie dem Unternehmen ein Entgelt. Die Höhe hängt von dem verkauften Anteil und dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Nach Recherchen von Verbraucherschutzportalen liegt die Gebühr zwischen fünf und sieben Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Sie wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und kann danach weiter ansteigen. Unterm Strich bewohnt der Verkäufer nun also einen Teil seines Hauses zur Miete.

Kann man den Immobilienteil zurückkaufen?

Mal angenommen, nach einer gewissen Zeit ist man wieder flüssiger und möchte seine Immobilie eigentlich doch gerne komplett alleine haben. Generell ist es möglich, den Anteil wieder zurückzukaufen. Aber für die Bewohner wird das recht teuer. Zum einen bemisst sich der Rückkaufpreis an dem dann geltenden Verkehrswert. „Dieser steigt in der aktuellen Marktsituation jedoch eher als dass er fällt“, sagt Alexander Freund. Hinzu kommen nach den meisten Vertragsmodellen sowohl Bearbeitungsgebühren als auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer), die die Unternehmen in der Regel auf die Rückkäufer:innen komplett abwälzen. Mit anderen Worten: Die Rückkaufoption existiert zwar, ist wirtschaftlich betrachtet aber eher nachteilig.

Was gilt bei einem Gesamtverkauf des Hauses?

Die Lebenssituation kann sich aber auch insofern ändern, dass man nun komplett aus dem Haus ausziehen möchte. Einem Verkauf der Immobilie an einen Dritten steht grundsätzlich nichts im Wege. Der Kaufpreis wird aber natürlich entsprechend der Anteile auf die beiden Miteigentümer:innen – Bewohner:innen und Unternehmen – aufgeteilt. In der Regel stellen die Unternehmen zudem ein Durchführungsentgelt oder eine Abwicklungsgebühr für den Komplettverkauf in Rechnung.

Richtig teuer kann es werden, wenn in den Verträgen so genannte Wertsicherungsklauseln enthalten sind. Wird die Immobilie komplett verkauft, bekommt der/die Anbieter:in dann mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 17 Prozent als „Minimumanteil“ zurück.

Wie ist die Situation der Erben? 

In vielen Familien sollen die Kinder das Häuschen später einmal erben. Das tun sie auch bei diesem Modell – sie erhalten das ganze Konstrukt aber gleich mit. Sie erben also nur einen Anteil des Hauses und treten zugleich in die rechtliche Vertragsposition ihrer Eltern ein. Wollen sie das Haus also ganz verkaufen oder aber den Anteil zurückkaufen, gelten die gleichen Regeln.

Miteigentümer mit ungleichen Pflichten

Generell ist bei dem Teilverkaufsmodell zu bedenken, dass die Bewohner:innen und der Anbieter Miteigentümer der Immobilie werden. Sie stehen beide Im Grundbuch. Besonders riskant ist das, wenn das Unternehmen zur Finanzierung des Teilkaufpreises eine Grundschuld auf das Haus zugunsten seines Kreditgebers eintragen lässt. Im Worst Case kann dieser dann bei einer möglichen Insolvenz des Anbieters die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Die Miteigentümerschaft bedeutet im Gegenzug aber nicht unbedingt, dass ab jetzt alle Kosten geteilt werden. Sowohl die Grundsteuer als auch anfallende Instandhaltungsinvestitionen schultern – je nach Vertrag – nach wie vor die Teilverkäufer*innen Auch das gilt es im Blick zu behalten.

Mögliche Alternativen zum Immobilienteilverkauf

So verlockend sich das Teilverkaufsangebot auf den ersten Blick anhört, desto teurer kann es auf den zweiten Blick werden. Wer seine Immobilie nutzen möchte, um kurzfristig mehr Liquidität zu bekommen, sollte daher erst einmal Alternativen prüfen:

Bankdarlehen

Sie nehmen ein normales Bankdarlehen auf, das Sie mit Ihrer Immobilie absichern. Die monatlichen Rückzahlungen hängen vom Zinssatz ab, sind aber in der Regel keinesfalls teurer als die Nutzungsgebühr beim Teilverkauf. Im Gegensatz zu dem Modell behalten Sie aber das komplette Eigentum.

Verkauf

Sie planen ohnehin, sich kleiner zu setzen. Dann verkaufen Sie besser die gesamte Immobilie und investieren den Erlös zum Teil in ein kleineres Objekt und zum Teil in die geplante weitere Anschaffung.